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Cedolare secca 2026: quando conviene davvero al proprietario
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva sull'affitto: 21% sul canone libero, 10% sul canone concordato, al posto di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo. Conviene quasi sempre a chi ha un'aliquota IRPEF medio-alta, mentre per redditi bassi o con molte detrazioni la tassazione ordinaria può risultare migliore. In cambio, con la cedolare il proprietario rinuncia all'adeguamento ISTAT del canone. La scelta si fa in base alla propria aliquota, al tipo di contratto e alla durata.
Cos'è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale sui redditi da locazione abitativa. In pratica, invece di sommare il canone agli altri redditi e pagarci l'IRPEF con la tua aliquota, applichi un'imposta fissa sostitutiva: il 21% sul canone a mercato libero e il 10% sul canone concordato. Questa imposta sostituisce anche l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto, che con la tassazione ordinaria pagheresti a parte.
Il vantaggio è doppio: un'aliquota spesso più bassa di quella marginale IRPEF e una semplificazione burocratica. La contropartita principale è che, per tutta la durata dell'opzione, rinunci all'aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento istat affitto. Per il proprietario che vuole gestire bene un immobile a reddito, capire quando la cedolare conviene è il primo passo: se affidi tutto a un servizio di gestione immobili a Milano, questa valutazione viene fatta insieme alla stesura del contratto.
La cedolare si applica al contratto a canone libero (4+4), a quello a contratto transitorio e a quello a canone concordato (3+2), con aliquote diverse. Non è invece disponibile per le locazioni a uso commerciale.
Le 6 cose che cambiano scegliendo la cedolare
Optare per la cedolare non è solo una questione di aliquota: cambia diverse regole del tuo contratto.
- L'aliquota diventa fissa
21% (libero) o 10% (concordato) sul canone, indipendentemente dal tuo reddito complessivo. - Niente imposta di registro e di bollo
Sono assorbite dalla cedolare: un risparmio diretto sui costi del contratto. - Rinuncia all'aggiornamento ISTAT
Per tutta la durata dell'opzione non puoi adeguare il canone all'inflazione. - Il canone non fa cumulo IRPEF
Non si somma agli altri redditi: utile se sei vicino a uno scaglione superiore. - Si sceglie alla registrazione o in proroga
L'opzione si esercita all'inizio o nelle annualità successive, e si può anche revocare. - Vincola anche sul fronte morosità
L'imposta è dovuta sul canone pattuito, a prescindere dall'effettivo incasso: attenzione in caso di tasse su affitto casa e mancati pagamenti.
Quando la cedolare NON conviene
La cedolare è vantaggiosa nella maggior parte dei casi, ma non sempre. Se hai un reddito complessivo basso e molte detrazioni (spese mediche, ristrutturazioni, familiari a carico), la tassazione ordinaria potrebbe farti pagare meno, perché quelle detrazioni abbattono l'IRPEF ma non la cedolare.
Allo stesso modo, se prevedi un'inflazione alta e un contratto lungo, rinunciare all'adeguamento ISTAT può pesare nel tempo più di quanto risparmi sull'aliquota. Per i contratti a canone concordato, dove l'aliquota cedolare scende al 10%, la convenienza è quasi sempre netta; per il affitto agevolato il calcolo va fatto con attenzione caso per caso.
Con la cedolare secca paghi l'imposta sul canone pattuito anche se l'inquilino non paga. Prima di scegliere, valuta la solidità delle garanzie: un inquilino moroso con cedolare attiva significa pagare le tasse su soldi che non hai incassato.
Come scegliere in 4 passaggi
La decisione si prende confrontando due scenari sul tuo caso concreto.
1. Calcola la tua aliquota IRPEF marginale
Guarda in quale scaglione cade il tuo reddito: più è alta l'aliquota marginale, più la cedolare al 21% (o 10%) diventa conveniente.
2. Verifica le tue detrazioni
Se hai molte detrazioni che riducono l'IRPEF, simula entrambi gli scenari: la cedolare non le sfrutta.
3. Considera il tipo di contratto
Canone concordato (10%) rende la cedolare quasi sempre vantaggiosa; canone libero (21%) richiede un calcolo più fine.
4. Valuta durata e inflazione
Su contratti lunghi, pesa la rinuncia all'adeguamento ISTAT rispetto al risparmio annuo sull'imposta.
Fai da te o commercialista
La logica di base è alla portata di tutti; la simulazione precisa richiede un occhio esperto.
Cosa puoi valutare da solo:
- Individuare la tua aliquota IRPEF marginale.
- Capire se hai detrazioni rilevanti che la cedolare non sfrutterebbe.
- Distinguere tra canone libero e concordato.
Dove serve un professionista:
- La simulazione numerica dei due regimi sul tuo reddito reale.
- La gestione dell'opzione e dell'eventuale revoca nei tempi corretti.
- Il caso di più immobili o situazioni reddituali complesse.
I 6 errori più comuni sulla cedolare
- Sceglierla senza simulare. "Conviene sempre" non è vero per tutti: dipende dalla tua IRPEF.
- Dimenticare la rinuncia all'ISTAT. Su contratti lunghi può pesare più del risparmio.
- Pensare di non pagare se l'inquilino non paga. L'imposta è sul canone pattuito.
- Confondere libero e concordato. Le aliquote (21% vs 10%) cambiano tutto.
- Non comunicare l'opzione all'inquilino. Con la cedolare va comunicata la rinuncia all'aggiornamento.
- Trascurare la revoca. Se la situazione cambia, la cedolare si può revocare nelle annualità successive.
Hai un immobile a Milano e vuoi scegliere il regime fiscale giusto e un contratto solido? Ti affianchiamo nella gestione completa dell'affitto, dalla scelta della cedolare alla selezione dell'inquilino.
