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canone-di-affitto-per-il-tuo-immobile-a-milano/”>Calcolare il canone di locazione è un tema centrale per molti proprietari, per adeguare l’affitto all’andamento del mercato o agli interventi effettuati sull’immobile. Tuttavia, la normativa italiana prevede limiti precisi su quando e come sia possibile intervenire sul canone. In questa guida analizziamo le migliorie locazione, i casi in cui l’aumento è lecito e le modalità corrette per comunicarlo.
Aumento del canone al rinnovo del contratto
Durante il periodo di validità di un contratto, l’importo dell’affitto non può essere modificato. Solo al rinnovo contrattuale, otto anni nei contratti 4+4 e cinque nei 3+2, è possibile proporre un nuovo canone. La richiesta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza tramite PEC o raccomandata, indicando l’importo aggiornato. L’inquilino può accettare, rifiutare o proporre un’alternativa. In caso di accordo, va firmato e registrato un nuovo contratto.
Aumento canone di locazione per rivalutazione Istat
Il canone può essere adeguato annualmente all’inflazione, se il contratto prevede espressamente una clausola Istat. L’aggiornamento si basa sull’indice FOI e va applicato secondo le seguenti modalità: nei contratti a canone libero si può applicare fino al 100% dell’indice; nei contratti a canone concordato la percentuale massima è del 75%. In assenza di clausola, non è possibile richiedere alcun aumento. Inoltre, nei contratti con cedolare secca, la rivalutazione Istat è espressamente esclusa.
Migliorie locazione e limiti all’aumento del canone
Fino alla riforma introdotta dalla legge 431/1998, era ammesso aumentare il canone in corso di contratto a seguito di migliorie sostanziali e di ristrutturazioni della casa in affitto. Oggi, questa possibilità non è più contemplata. Anche se il proprietario realizza interventi che migliorano significativamente l’appartamento (come ristrutturazioni, riqualificazioni energetiche, o nuovi impianti), non è autorizzato a richiedere un aumento del canone, a meno che non vi sia un nuovo accordo esplicito tra le parti. Ogni modifica deve quindi avvenire alla scadenza del contratto e con la volontà congiunta di locatore e inquilino.
Comunicazione e registrazione dell’aumento
La comunicazione dell’aumento del canone deve rispettare le modalità formali previste dalla legge. Se si tratta di una rivalutazione Istat, è sufficiente inviare una comunicazione scritta o una fattura aggiornata, a meno che il contratto non preveda modalità più stringenti. In caso di rinnovo con proposta di nuovo canone, è obbligatorio inviare una lettera raccomandata o una PEC almeno sei mesi prima della scadenza.
Una volta raggiunto un accordo, è necessario procedere con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI, anche nella versione telematica RLI Web. Se la modifica non viene registrata, si rischia di incorrere in sanzioni e l’accordo potrebbe risultare nullo.
Quando è prevista la riduzione del canone
La legge tutela l’inquilino anche in caso di mancata manutenzione straordinaria. Se l’immobile presenta difetti gravi o il locatore non interviene per eseguire lavori necessari, il conduttore può richiedere una riduzione del canone. Questa deve essere concordata tra le parti e, per evitare problemi fiscali, è consigliabile registrarla all’Agenzia delle Entrate. In caso contrario, il locatore continuerà a pagare imposte sul canone inizialmente pattuito.
Rivedere il canone di locazione è un’operazione delicata che richiede attenzione normativa e precisione formale. Se desideri gestire l’intero processo di affitti immobili a Milano, con sicurezza, dalla comunicazione all’inquilino fino alla registrazione, affidati a InstaHome. Un team di professionisti ti guiderà per valorizzare il tuo immobile e aumentare i guadagni, sempre nel rispetto delle regole.
