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Affittare un immobile rappresenta una fonte di reddito importante, ma comporta anche obblighi fiscali da rispettare. Il sistema tributario italiano prevede due modalità di tassazione per i redditi da locazione: il regime ordinario e la cedolare secca. Scopriamo quali tasse si pagano sugli affitti di casa e quali sono le agevolazioni disponibili per i proprietari.
Tassazione ordinaria sugli affitti: quali imposte si pagano
Il regime ordinario di tassazione prevede il pagamento di tre imposte: l’imposta di registro, l’imposta di bollo e l’IRPEF. L’imposta di registro ha un valore pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto, mentre l’imposta di bollo ammonta a 16 euro ogni quattro facciate di contratto. Entrambe devono essere versate al momento della registrazione del contratto e in caso di rinnovo.
Oltre a queste imposte iniziali, il reddito derivante dagli affitti è soggetto all’IRPEF, con aliquote progressive in base al reddito complessivo del proprietario. Attualmente gli scaglioni IRPEF sono:
- Fino a 15.000 euro: 23%
- Da 15.001 a 28.000 euro: 27%
- Da 28.001 a 55.000 euro: 38%
- Da 55.001 a 75.000 euro: 41%
- Oltre 75.000 euro: 43%
In questo regime, il canone di affitto è tassato al 95% del suo valore, poiché è prevista una deduzione forfettaria del 5%.
Contratto di locazione cedolare secca: vantaggi e limiti
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le addizionali comunali e regionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Scegliendo questo sistema, il proprietario applica un’imposta fissa sul canone annuo di locazione:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per i contratti a canone concordato
Uno degli svantaggi della cedolare secca è l’impossibilità di aggiornare il canone d’affitto in base all’inflazione, rinunciando all’adeguamento ISTAT. Inoltre, è applicabile solo agli immobili a uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11 (esclusa la A10, destinata a uffici).
Questo regime è particolarmente vantaggioso per chi possiede più immobili in affitto o per chi ha un reddito imponibile elevato, consentendo di risparmiare fino al 50% rispetto alla tassazione ordinaria. È consigliato anche per gli affitti brevi inferiori ai 30 giorni (cedolare secca al 21€ per un solo appartamento, al 26% per due o più appartamenti destinati ad affitti brevi). Per i contratti destinati agli studenti universitari, con durata minima di sei mesi e massima di tre anni, rinnovabili per uguale periodo, l’aliquota è al 10% (contratti a canone concordato).
Tasse casa in affitto: differenze tra canone libero e canone concordato
Il tipo di contratto di locazione influisce sull’importo delle tasse da pagare. Nei contratti a canone libero (4+4), il reddito imponibile è pari al 95% del canone annuo. Tuttavia, per gli immobili di interesse storico o situati nei centri storici sono previste ulteriori agevolazioni, con riduzioni dal 25% al 35%.
Per i contratti a canone concordato (3+2, studenti universitari o transitorio 18 mesi), il reddito imponibile è ridotto al 70% del canone annuo percepito, con un’ulteriore detrazione del 5% e una riduzione del 30% sull’imposta di registro. Questo tipo di contratto è spesso scelto per affitti destinati a studenti o lavoratori fuori sede.
Agevolazioni fiscali per i proprietari che affittano casa
I proprietari che affittano un immobile possono beneficiare di agevolazioni fiscali. Optando per la cedolare secca, si ottiene una riduzione del 30% del reddito imponibile. Chi sceglie un contratto a canone concordato può usufruire di uno sconto del 25% sull’IMU e sulla TASI.
Anche gli inquilini possono accedere a detrazioni fiscali sull’affitto, con importi variabili in base al reddito e alla tipologia di contratto. In particolare, per chi affitta una casa come residenza principale sono previsti sgravi fiscali significativi.
Come e quando pagare le tasse sugli affitti
Le tasse sugli affitti vengono versate tramite la dichiarazione dei redditi. Per chi sceglie il regime ordinario, il reddito percepito va indicato nel modello 730 (quadro B) o nel modello Unico (quadro RB).
Chi opta per la cedolare secca deve effettuare i pagamenti con il modello F24, seguendo le scadenze previste per l’IRPEF:
- Acconto del 40% entro il 30 giugno
- Acconto del 60% entro il 30 novembre
Affittare un immobile può garantire una rendita stabile, ma è essenziale scegliere il regime fiscale più conveniente per ottimizzare i guadagni. Se vuoi affittare casa senza pensieri e con il supporto di esperti, affidati ad InstaHome, l’agenzia affitti Milano.
