Cos'è l'adeguamento ISTAT del canone

L'adeguamento ISTAT è il meccanismo che permette di aggiornare il canone di affitto all'andamento dell'inflazione, così che il valore reale dell'affitto non si eroda nel tempo. Si basa sulla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (indice FOI) pubblicato ogni mese dall'ISTAT.

È un diritto del proprietario, ma con due paletti importanti: deve essere previsto dal contratto e va richiesto formalmente, non scatta da solo. Per chi gestisce un immobile a reddito è un dettaglio che, anno dopo anno, fa differenza: una gestione immobili a Milano ordinata tiene traccia delle scadenze e invia le richieste nei tempi. L'adeguamento riguarda i contratti di locazione annuale e pluriennali che lo prevedono espressamente.

È diverso dall'aumento del canone di locazione legato a migliorie o rinegoziazioni: l'ISTAT non aumenta il canone "reale", lo mantiene allineato all'inflazione.

I 6 elementi che ne determinano l'importo

L'importo dell'adeguamento dipende da questi sei fattori, da verificare ogni anno.

1. La clausola contrattuale
   Senza una clausola che lo prevede, l'adeguamento non è dovuto. È il primo elemento da controllare.
2. La variazione ISTAT FOI
   Si prende la variazione percentuale dell'indice nei dodici mesi di riferimento.
3. La misura del 75%
   Per le locazioni abitative l'adeguamento è di norma il 75% della variazione ISTAT.
4. La data di decorrenza
   L'aggiornamento si calcola a ogni anniversario del contratto.
5. La richiesta scritta
   Va comunicata al conduttore: senza richiesta, l'adeguamento di quell'anno non si applica.
6. Il regime fiscale scelto
   Con la cedolare secca si rinuncia all'adeguamento: incide direttamente sul diritto.

Quando NON spetta l'adeguamento

Ci sono casi in cui il proprietario non può chiedere l'aggiornamento. Il primo, e più frequente, è la cedolare secca: chi la sceglie rinuncia all'adeguamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione. Chiederlo comunque non è corretto.

Il secondo caso è l'assenza della clausola nel contratto: se non è prevista, non c'è diritto all'aggiornamento. Infine, l'adeguamento non recuperato negli anni precedenti di norma non si può sommare a ritroso: se per un anno non l'hai richiesto, quell'aggiornamento si perde. Per i contratti a canone concordato valgono inoltre regole specifiche da verificare nell'accordo territoriale.

Come calcolarlo e applicarlo in 4 step

Il calcolo è semplice se segui l'ordine giusto.

1. Verifica la clausola e il regime

Controlla che il contratto preveda l'adeguamento e che non sia attiva la cedolare secca.

2. Trova la variazione ISTAT

Recupera la variazione percentuale dell'indice FOI nei dodici mesi precedenti l'anniversario del contratto.

3. Applica il 75%

Calcola il 75% della variazione e applicalo al canone annuo in corso per ottenere il nuovo importo.

4. Comunica la richiesta per iscritto

Invia al conduttore la richiesta di adeguamento, indicando l'indice usato e il nuovo canone, conservando la prova di invio.

Fai da te o supporto

Il calcolo è gestibile, ma le scadenze e la forma della richiesta è bene presidiarle.

Cosa puoi fare autonomamente:

• Verificare la clausola di adeguamento nel contratto.
• Reperire la variazione ISTAT e calcolare il 75%.
• Predisporre la comunicazione al conduttore.

Dove conviene un supporto:

• Tenere il calendario degli anniversari su più contratti.
• Gestire la richiesta scritta nei tempi e nella forma corretta.
• Valutare l'impatto della cedolare secca sul diritto all'adeguamento.

I 6 errori più comuni

1. Pensare che sia automatico. Va richiesto ogni anno per iscritto.
2. Chiederlo con la cedolare secca attiva. Con la cedolare il diritto non esiste.
3. Applicarlo senza clausola. Senza previsione contrattuale non è dovuto.
4. Usare l'indice sbagliato. Serve la variazione FOI dei dodici mesi corretti.
5. Dimenticare il 75%. Per l'abitativo si applica di norma il 75% della variazione.
6. Provare a recuperare anni saltati. L'adeguamento non richiesto in genere si perde.