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I contratti di locazione concordati stanno diventando una delle scelte più convenienti per i proprietari che vogliono affittare il proprio immobile beneficiando di un regime fiscale estremamente favorevole. Grazie alle agevolazioni previste dalla normativa — tra cui la cedolare secca al 10%, la riduzione della base imponibile IRPEF del 30% e sconti importanti su IMU e TARI — questa tipologia di contratto permette di ottenere entrate stabili e una tassazione decisamente più leggera rispetto al mercato libero.
In questa guida completa scoprirai come funziona il canone concordato, quali sono i requisiti, quali vantaggi fiscali puoi ottenere e cosa devi fare per usufruirne correttamente.
Cos’è un contratto di locazione a canone concordato
Il canone concordato (o “canone calmierato”) è una tipologia di contratto disciplinata dalla Legge 431/1998, stipulata in base agli Accordi Territoriali definiti tra le associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.
Questi accordi stabiliscono:
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fasce di oscillazione del canone affitto (minimo/massimo)
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criteri per calcolare il valore del canone
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requisiti dell’immobile (metratura, zona, caratteristiche)
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tipologia contrattuale ammissibile (3+2, transitori, studenti)
Il risultato è un canone leggermente inferiore rispetto al mercato libero, compensato però da numerose agevolazioni fiscali.
Vantaggi fiscali principali per i proprietari
I benefici fiscali del canone concordato sono, ad oggi, i più elevati che un proprietario possa ottenere nel mercato delle locazioni abitative.
1. Cedolare secca al 10%
Il vantaggio più rilevante è la possibilità di optare per la cedolare secca al 10%, un’imposta sostitutiva che rimpiazza:
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Addizionali regionali e comunali
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Imposta di registro
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Imposta di bollo
Questo significa costi drasticamente ridotti e gestione più semplice.
2. Riduzione del 30% della base imponibile IRPEF
Se non si sceglie la cedolare secca e si resta nel regime ordinario, il canone concordato gode comunque di una forte agevolazione:
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riduzione forfettaria del 5%
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ulteriore riduzione del 30% sulla base imponibile
Quindi, il reddito “tassabile” è sensibilmente inferiore rispetto a quello derivante da contratti a canone libero.
3. Riduzione IMU
Molti comuni prevedono:
–25% sulla base imponibile IMU per le abitazioni locate a canone concordato.
4. Riduzione TARI
In diversi comuni è prevista una riduzione anche della TARI per gli immobili affittati con questa formula.
Non è obbligatoria per legge, ma molto diffusa soprattutto nelle grandi città.
5. Imposta di registro ridotta
Per chi non opta per la cedolare secca:
–30% sul totale dell’imposta di registro
Anche per i rinnovi contrattuali.
Come si calcola il canone concordato
A differenza dei contratti a canone libero, il canone concordato viene determinato attraverso criteri stabiliti dagli Accordi Territoriali:
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zona omogenea del comune
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metratura
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stato manutentivo
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dotazioni e pertinenze
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eventuali servizi aggiuntivi
I contratti più utilizzati sono:
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3+2 anni (standard e più vantaggioso)
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transitori 1–18 mesi
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per studenti 6–36 mesi
Requisiti per accedere alle agevolazioni
Per ottenere i benefici fiscali è necessario rispettare alcuni requisiti formali.
1. Attestazione obbligatoria
È uno dei punti più importanti:
per usufruire delle agevolazioni fiscali, il contratto deve essere attestato da un’associazione di categoria che certifica:
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rispetto degli accordi territoriali
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corretto calcolo del canone
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conformità del contratto
Senza attestazione, nessun beneficio fiscale è valido.
2. Contratto conforme agli accordi territoriali
Il contratto deve contenere:
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modello ministeriale previsto
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condizioni e clausole standard
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calcolo del canone secondo parametri locali
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scheda di calcolo allegata
3. Registrazione del contratto
Il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate tramite:
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intermediario
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servizi telematici
4. Scelta del regime fiscale
Il proprietario può:
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optare per la cedolare secca 10%
oppure -
applicare il regime ordinario con riduzione IRPEF del 30%
L’opzione va comunicata:
-
al momento della registrazione
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oppure in dichiarazione dei redditi
Vantaggi per i proprietari: perché conviene davvero
In sintesi:
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Tassazione molto più bassa
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Riduzione IMU e TARI
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Risparmio IRPEF fino al 30%
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Imposta di registro ridotta
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Maggiore stabilità contrattuale
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Minor rischio di sfitto
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Maggiore appeal per studenti e giovani lavoratori
Il canone concordato permette di massimizzare l’incasso netto, riducendo la pressione fiscale.
Affitti a Canone Concordato a Milano: come ottenere tutti i vantaggi fiscali
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